区分所有と１棟所有、どちらに投資するべきか｜それぞれのメリット・デメリットを解説
初めての不動産投資で、区分所有か？１棟所有か？どちらがいいのか悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか？
今回はそれぞれメリット、デメリットを解説していきますので、どうぞ参考にしてみてください。
不動産投資における区分所有と１棟所有とは？
区分所有の不動産投資とは、分譲マンションと同様に１戸（１部屋）ずつ取得しその部屋を賃貸する方法です。
それに対し、１棟所有での不動産投資とは、土地・建物を１棟丸ごと取得し賃貸する方法です。
それぞれのメリット・デメリットを理解し、ご自身が想い描く不動産投資の「目的」に合っているかを検証することが重要です。
それでは、初めて不動産投資を行う方にとっても取り組みやすい規模の「区分所有マンション」と「１棟アパート」のケースで比較していきます。
区分所有マンションのメリット
１．比較的少ない金額から不動産投資が始められる
区分所有マンション最大のメリットは少額な資金で不動産投資が始められることです。
中古物件をはじめ、1000万円以下の物件も多数あります。500万円以下の物件も十分探すことが可能です。
手元資金や少ない借入でも始められ、借入による不安感も少ないと言えますので、初めて不動産投資を行う場合、まずは区分所有マンションで勉強し、１棟所有へとステップアップを考える方もいます。
２．売却しやすい（流動性が高い）
不動産は、基本的に売却しにくい投資先です。しかし、区分所有マンションは少額で不動産投資をはじめやすく、売却しやすいというメリットがあります。
ただし、前提として売りやすい、選ばれる物件を購入することが大切です。
賃貸として活用し、売却または自宅としての自己利用等、複数の選択肢があるのもメリットと言えます。
３．超一等地にも物件が存在する
区分所有マンションは、超一等地にも投資物件が存在します。
超一等地の土地は再開発が進み、地価も高いことから高層利用されるため、投資物件として、１棟アパートはほぼ存在しませんが、区分所有マンションは存在します。
４．リスクの分散ができる
1棟アパートと比較し、同じ金額の投資をするならば、区分所有マンションは複数戸取得することができます。
例えば、６戸のアパート1棟に投資するならば、区分所有マンション６戸を取得するという選択肢もあり得ます。
その際、様々な地域・立地の物件をバラバラに６戸取得することで、大規模災害やマーケットの変動等のリスクに対応しやすくなります。
万が一、ある地域で大災害が起こってもダメージを受けるのは1戸であり、その他の５戸分は問題なく運用できるという事です。
リスクの分散投資、つまりポートフォリオという考え方です。
同様に、区分所有している建物で万が一事故や事件が起き、建物全体のイメージや価値が損なわれた場合でも、分散投資していれば他の区分所有マンションには影響がありません。
好立地でも、区分所有マンションならば何億もの投資にはならないため、全国の好立地にある区分所有マンションを徐々に増やし、ポートフォリオを図った不動産投資も考えられます。
５．共用部分の管理が不要
区分所有マンションの場合、共用部分の修繕等は建物全体の管理組合が行います。
修繕積立金が必要になりますが、管理組合が修繕計画に基づき管理・修繕するため、所有者ご自身は、部屋の内部のみ管理すれば良く、入居者が住んでいれば手間がかかりません。
区分所有マンションのデメリット
１．融資を受けにくい
区分所有マンションの場合は、融資の審査が厳しく、借入による資金調達が難しい傾向があります。
土地が共有持分であり、1棟アパートと比較して権利関係が複雑となり、将来的にご自身が自由に利用・処分ができる資産が残らないため、資産価値は高くないと評価されてしまうことが原因です。
段階的に区分所有マンションの戸数を増やして資産形成した場合でも、そもそもの担保評価が低いことが影響し、資産が増えていても評価全体が低く、融資が厳しくなるケースもあります。
２．賃貸管理・運営に制限があり、権利が限定的
初めて不動産投資をする方でも、分譲マンションにお住まいの方はご存知かと思いますが、区分所有法というものがあります。
簡単に言うと、マンションの一戸一戸を独立した所有権として、その権利を定めた法律のことで、火災や地震で建物自体が焼失・倒壊した場合、区分所有マンションでは土地の持ち分の権利しか残りません。
また、管理規約という建物や使用に関するルールが定められています。
１棟アパートならば、ご自身の判断で大規模修繕やリノベーション、建て替え等も自由に行うことができますが、区分所有マンションでは、区分所有者５分の４以上の賛成がないと建て替えができません。
管理規約の改定も４分の３以上の賛成が必要です。
築年数が古くなれば、入居者確保も困難になる可能性も想定されますが、空室対策としての改善等についても、ご自身が所有している部屋のみ改修することができません。
管理規約によりペット不可と定められている物件は、自由にペット可へ変更することができないなど、ご自身の思うような賃貸管理・運営に制限があり、自由度が低いことが区分所有マンションのデメリットと言えます。
３．月々の家賃収入が少ない
特に分譲マンションの区分所有等は、１棟アパートと比較し管理組合による修繕を行うため、一般的に管理費や修繕積立金などの負担が高くなり、利回りが低くなるケースがあります。
また、区分所有マンション1戸ならば全体の投資金額が少ないため、月々の収入も多くありません。
４．空室リスクによる家賃収入ゼロの可能性
区分所有マンションを１戸所有の場合は、その１戸の入居者が決まらないと家賃収入がゼロになります。
また、入居者がいなくても管理費や修繕積立金は毎月必要となります。
家賃収入が0か100になってしまうため、この空室のリスクこそ、最大のデメリットだと言えます。
しかし、ポートフォリオの視点から、様々な地域・エリアに複数戸所有することで、デメリットをメリットに替えることができます。
１棟所有のメリット
１．将来的に土地という財産は残る
災害・火災等で建物が倒壊してしまった場合や、長期にアパート経営を行った場合でも、土地という財産が将来的に残ることは、将来に向けた資産形成最大のメリットです。
区分所有マンションの場合、土地は持分所有（敷地権）となりますが、１棟アパートの場合は土地・建物を丸ごと取得することになります。
つまり、ご自身単独所有の財産形成ができます。
土地は駐車場等の利用をしない限り収益は生み出しませんが、自宅用地やアパート用地として活用できる選択肢があるため、売却もしやすくなります。
建て替えの場合、今度は建物代金のみを準備すればよいので、より安定経営が見込めます。
２．融資を利用しやすい
区分所有マンションと比較し、物件の担保評価も高くなり、金融機関の融資が利用しやすいメリットがあります。
担保評価の高い物件等によっては、100%フルローンも可能性があるため、結果として少ない自己資金でも不動産投資が可能となる場合があります。
３．自由度が高く、物件の賃貸管理・運営がしやすい
１棟アパートの場合、土地・建物すべて１人の所有者が基本のため、権利関係が単純です。
修繕計画や賃料設定などをご自身が自由に決められるため、管理会社と相談して最適な管理を行うことが可能です。
また1部屋の空室が発生しても収入がゼロになるということはなく、長期的に安定した収入が望めることも１棟買いの魅力です。
アパートの維持管理もパートナーの管理会社に一任することで、わずらわしさが低減できます。
４．空室リスクの影響が小さい
１棟アパートの場合、社宅等で一括貸ししていない限り、全戸数一度に空室になることは考えにくく、空室により収入がゼロになるリスクを抑え、比較的安定的な利益が見込めるでしょう。
つまり、全６戸のアパートの場合、１室空室が発生しても他の５戸分は家賃収入が見込めるため、借入等の返済リスクが低減できます。
１棟所有アパートのデメリット
１．投資額が大きい
土地・建物丸ごと1棟に投資するので、区分所有マンション１戸と比べ、不動産投資における金額は高額になります。
借入金額も大きくなるため、区分所有マンションよりも不安感が生じやすいとも言えます。
入居者が入らない不人気な物件など、あまり優良ではない物件を取得してしまい、不動産投資に失敗した時のリスクも、投資額に応じて大きくなります。
また、区分所有マンションのような管理組合がなく、修繕等の際には一時的にまとまった資金が必要となるため、ご自身で資金計画を立てて、必要となる修繕費相当をプールしておく必要があります。
２．立地上のリスク分散ができない
物件のある地域が災害などにより建物が損壊してしまった場合、家賃収入が入らなくなるリスクがあります。
万が一、建物で事件や事故が起きてしまったら建物全体のイメージダウンにつながり、人気のない物件になる可能性もあります。
目の前に別の建物が建ってしまい、日当たりや眺望が悪くなったりするケースも想定できます。
物件所在地の街が衰退し、人気がなくなってしまうケースも起こり得ます。
３．区分所有マンションと比較し、超一等地での物件が存在しない
都心などの超好立地には、再開発や都市計画の観点から物件はほぼ存在しません。
地価は高く、建物は高層化されるため、アパートは存在しにくい環境です。
１棟アパートと区分所有マンションの比較
区分所有は少ない資金で始められるメリットがあるため、ステップアップの入口としては良いのですが、管理組合の同意等、自由に思うような賃貸経営ができないことがデメリットです。
また、区分所有マンション融資の評価は低いのも現状です。
金融機関としては、何があっても土地は残るという１棟アパートの方が評価が高く、「アパートローン」という融資商品を持つ金融機関もおおくあります。
まとめ
- 区分所有マンションは、小額から投資可能でポートフォリオが図りやすい
- １棟アパートは、何があっても土地という資産は残る
これが、それぞれの特徴でもあり、メリットです。
少額で不動産投資を考えるなら、区分所有マンションが魅力的ですし、将来の資産形成や運用を不動産投資中心に考える場合なら、郊外でも一棟アパートを持る方が魅力的でしょう。
不動産投資を１棟所有で始める場合も、区分所有で始める場合も、それぞれにメリット、デメリットがあります。
ご自身が不動産投資に求めるものを整理した上で、どちらの投資が適しているのかを考えることが重要でしょう。
株式会社湘南ユーミーまちづくりコンソーシアムでは、お客様の財務状況をしっかり見つめながら、新築物件を販売するだけではなく、中古収益不動産の活用、資産再生、不動産小口化商品を使ったポートフォリオ構築、資産組換え、出口戦略の立案をはじめ、湘南エリアの不動産市況や活用例を交えてご説明させていただく、オンラインでの個別相談やセミナーを開催しています。初めての方には、準備や手順をご案内すると共に、不明点や不安を払拭することで安心して始めていただけます。
湘南の賃貸物件への投資にご興味のお持ちの方は、是非ご相談ください。
[surfing_su_box_ex title=”お問い合わせ”][surfing-trust-form id=43] [/surfing_su_box_ex]
※しつこい電話・強引な勧誘は行っておりません。
