「不動産小口化商品」「投資信託」「J-REIT」とは？資産運用の違いを徹底比較

資産運用の方法である「不動産小口化商品」「投資信託」「J-REIT」についてご存知でしょうか。

「消費税増税」「年金問題」「老後2000万円問題」といった将来の不安感を解消するためには、あなた自身で自分の資産を守りつつ、さらには増やす力を身につけなければなりません。

そのために資産運用をはじめようと思っても様々な商品や方法があり、自分には何が良いのかわからない方も多いと思います。

今回は「不動産小口化商品」「投資信託」「J-REIT」を検討してみたい方に、それぞれの特徴、メリット・デメリットから、選び方について解説していきます。どの投資商品があなた自身に最も合っているか、興味が湧くかなどを検討してみてください。

少額から投資可能な「不動産小口化商品」とは？

少額　投資

不動産小口化商品とは少額から始められる特徴があり、複数の投資家から資金を集めて現物不動産を購入し、その賃料収益や売却益の成果を出資者へ分配する金融商品です。

不動産小口化商品の基本的な仕組みはJ-REITと同じですが、組合への出資あるいは出資者の共同出資という形態をとっている点が異なります。
不動産小口化商品は不動産の所有権を共有し、その持分等を小口に分けて販売・購入する商品です。販売価格は1口100万円程度のケースがよく見られます。

なお、不動産小口化商品の販売は、「不動産特定事業法」の認可を得た事業者に限定されています（免許制）。商品を換金（売却）する際は、自分で購入者を探すか、事業者側で購入者を探してもらうか、事業者へ売却するといった方法になります。

不動産小口化商品の種類

不動産小口化商品には大きく分けて「匿名組合型」「任意組合型」「賃貸型」の3タイプがあり、下記表のとおり、それぞれ特徴があります。

	匿名組合型	任意組合型	賃貸外
不動産の所有権	なし	あり	あり
分配金	雑所得	不動産所得	不動産所得
相続対策の効果	なし	あり	あり
商品数	多い	多い	非常に少ない

匿名組合型

投資家は組合に出資するが不動産の所有権はなく、登記上の所有者は不動産特定共同事業者となります。投資家の名前は登記簿に記載されず、不動産を所有していないため、分配金は雑所得扱いとなります。投資家は事業者に対して「分配金を得る権利」と「出資金の返還請求権」がありますが、契約で制限されやすいといった特徴もあります。

任意組合型

投資家と事業者で任意組合契約を結び、投資家が出資し共同事業を運営します。投資家は共有するための持分を購入して、それを組合へ現物出資する形です。出資者の一人である事業者が組合を代表して不動産の運用・管理を行い、賃料収益などをもとに投資家に分配金を提供します。なお、登記簿には投資家の名前が記載されます。分配金は不動産所得扱いとなるため、相続対策に活用できます。

賃貸型

複数の投資家が共同で不動産を購入し、その賃貸運営を事業者に委任し、その賃料収益が投資家に分配されます。分配金は不動産所得扱いとなります。登記では所有者全員の名義が記載されます。

不動産小口化商品のメリット・デメリット

メリット	個人の不動産投資より少額資金で投資できる
	複数の不動産への分散投資によりリスクが低減できる
	賃料収益が主な収益源とするケースが多く安定した収益が期待できる
デメリット	元本や分配金は保証されず変動リスクがある
	個別の不動産投資より大きなリターンは期待しにくい
	不動産小口化商品の募集が多くない
	大災害や突発的な補修等による多額の費用が生じる可能性がある
	換金性は高くない(特に不動産の運用期間中)

15分でわかる！投資目的に応じた不動産小口化商品の選び方

ファンドとも呼ばれる「投資信託」とは？

投資信託は「ファンド」とも呼ばれる金融商品の1つで、投資家から集めた多額のお金をまとめて、運用の専門家が株式、債券や不動産投信などに分散して投資・運用する商品です。投資信託の運用成果は各投資家の投資額に応じて分配されます。

投資信託の購入は少額から可能で1万円程度から購入できる商品もあります。なお、投資信託は株式など価格変動が大きい商品を対象とすることがあるため、購入価格（基準価格）・運用成果は、市場環境などの影響により変動し、元本割れとなることもあります。

また、投資信託は商品によって投資対象が異なり、株式や債券などの資産のほか、海外など地域も異なるケースがあります。そのような資産・地域等の組み合わせにより、リターンおよびリスクのバランスが図られています。

メリット	プロが運用する金融商品を少額から投資できる
	複数の株式や債券などに分散投資されているためリスクを抑えやすい
	投資信託の種類が豊富で投資家の目的・リスク許容度に合わせた選択が可能
	毎月の積立投資が可能で、購入価格の平準化による価格変動リスクが低減できる
デメリット	コストがかかる（株式投資と違って、実際の運用をファンドに任せるため、ファンドに運用手数料を支払う）
	価格変動の大きい資産を投資対象とする場合、「元本割れ」「マイナス利回り」の場合もある
	為替リスク・金利リスク・カントリーリスクなどが生じる可能性もある

不動産を主な投資対象とした「J-REIT」とは？

REIT（リート）は「Real Estate Investment Trust」の略で、「不動産投資信託」と呼ばれる投資信託の一種です。日本市場に上場している商品は「J-REIT」と呼ばれ、投資家は証券会社を通じて購入することができます。

J-REITは、多数の投資家からお金を集めて、マンション・商業施設・オフィスビルなどの複数の不動産を購入し、それらの売買収益や賃料収益に基づいた分配金を投資家に提供するという仕組みです。

J-REITの運営は投資法人が行い、運用資産の取得・売却・運用・管理・資金調達等の業務は「資産運用会社」が投資法人からの委託を受けて行います。

J-REITの投資対象は不動産の用途によって異なり、住宅、商業施設、ホテル、オフィスビルや物流施設等のタイプに分けられています。1用途の不動産を投資対象とするタイプは「特化型」、2用途の場合は「複合型」、3用途以上は「総合型」と呼ばれます。各用途のタイプには各々特徴があり、収益性やリスクなどが異なってきます。

J-REITのメリット・デメリット

メリット	少額から投資できる
	物件の管理等のコストや手間が発生しない
	複数物件への分散投資が多いため、空室リスクなどが低減できる
	賃料収益が主体となるため、安定した分配金が期待できる
	商品によって税金が課されない
	すぐ現金化できる（＝換金性が高い）
デメリット	元本保証がなく購入価格も変動する
	投資成果次第で分配金が変動する
	投資法人の倒産や上場廃止により投資資金が回収できなくなることもある
	不動産投資と比べて利回りは高くない